2018年，之于房地产行业，

是全新更迭的一年，

也是循环往复的一年。

限购、限贷、限价、限售、土拍新规……诸多房地产政策的关键词，已不再如最初面世时一般让市场措手不及。随着中国住宅市场调控逐步“常态化”，在行业集中度日趋提升的今天，房地产市场的分化成为必然，传统住宅开发进入低利润增长期，传统的开发模式已成为明日黄花。房地产的发展空间，正经历着不可回避的挤压。转型，成为大多数房企不得不正视与思考的命题。

产业地产，就是在这样的时机，站上了时代的风口，成为诸多房企抢滩的目标。

与传统住宅地产不同，产业地产是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，构建产业价值链的一体化平台。一套运作成功的产业地产模式，不仅将为城市发展注入强劲的经济动力与产业能极，还将实现产城融合，解决社会资源分配、城市交通拥堵等诸多社会问题，与地方经济发展息息相关。

1传统房企的下一个战场

根据房地产行业的发展，可以简单划分为三个阶段：

1998-2007年：中国房地产高速发展的黄金十年。这十年，是房地产行业高增长高回报的“黄金时代”。投资和销售处于高速增长状态。大多数房地产商依靠土地增值、房产增值等，实现了财富高速增长。

2008-2017年：行业规范化发展的白银十年。随着土地招拍挂制度全面推行，行业准入门槛降低，市场竞争逐渐激烈，利润也随之下降。“拿地-盖房-卖房”的传统产销模式仍是主流。

2018年以后：产业更新迭代的下十年。国家宏观调控力度不断加大，经济新常态模式下，与地方经济发展关系密切的产业地产成为新的突破口。各大房企纷纷转型，各类资本进入产业地产趋势明显增快。

2从地产开发商，到空间运营商的转型

随着地产下半场时代的到来，大多数房企正不断弱化地产开发的职能，逐渐地强化地产的空间载体职能，通过向实体经济延伸，转型成为空间运营商。当大部分主流房企完成区域扩张的战略布局后，通过跨界运营实现业务多元化，成为企业发展的必由之路。

数据显示，在全国房地产百强企业中，约有四成企业不同程度涉足产业地产。越来越多的房企开始关注产业与地产的结合，通过产业驱动地产活力，促进区域经济发展，打造全新的企业增长点。

3是地产主场，也是其他行业的新战场

产业地产，是房地产行业发展的蓝海，也是其他行业拓展疆域的全新战场，许多制造业、互联网企业及金融资本纷纷涉足。比如腾讯的双创小镇、阿里的智慧物流中心、百度的大数据产业园等等，都是产业地产与资本结合的良好案例。

4做好产业地产，运营能力是关键

进入产业地产领域，战略考虑只是第一步，运营能力才是产业发展的核心竞争力。

目前，国内产业地产领域仍处于起步发展阶段。在产业发展的过程中，也存在着一些不如人意的实例。比如一些项目前期概念和规划做的很好，但发展到了中后期，经营和原先规划不断偏离。对于产业地产而言，从硬件到软件的“长尾化”服务，是产业能否有序生长的基石，也是企业运营能力的重要体现。

聚焦到本土市场，出色的案例不是没有。一个最具特色也是较为成功的案例，就是豫发。

提到豫发，很多地产人的印象都停留在两个关键词：其一是郑州航空港区，其二是锦荣系。这看似简单的两个词，背后的逻辑其实非常值得玩味。郑州航空港区代表的是什么?对于郑州这座枢纽城市，它是最新的枢纽经济的象征，作为最早进入郑州航空港区的企业之一，豫发所担当的使命不仅是简单的土地开发，更是与区域的深度融合，是对于产城纵深发展的成功探索。而锦荣系背后，同样不仅仅是几个商业与产业项目，而是一条囊括服装、纺织、婚庆的全产业链，是一条越走越远、越走越顺的产业大道。

▲豫发集团“六大产业”体系

1所谓超前布局，是清醒的研判与认知

2000年豫发成立之初，开发建设的第一个项目是翠园·锦荣世家。然而，早在最初，豫发的抱负就不止于此。在此后的十八年间，豫发并未局限于住宅领域，而是不断进取开拓，谋求更广阔的版图。

▲锦荣商贸城升级改造效果图

2002年，在寸土寸金的火车站商圈，锦荣商贸城御势开业，这不仅拓宽了豫发的产业布局，还为后期“锦荣系”产业选择、市场培育、功能构建、助商稳商等方面积淀了丰富的经验，为豫发集团麾下庞大的产业版图写下了浓墨重彩的一笔。

▲河南企业联合大厦&豫发中心效果图

十六年过去，从专业市场锦荣商贸城、锦荣轻纺城、锦荣摄影喜庆城，到商业综合体锦荣悦汇城、商务综合体锦荣广场，不仅为豫发树立了商业地产领域先行者地位，更重要的是专业可靠的商业运营，为产业运营发展储备了良好的客户与资源基础。

▲锦荣·瑞孚产业园效果图

2011年以后，随着专业产业园区锦荣衣天下、锦荣信息科技园、锦荣·瑞孚产业园等项目的开展，豫发集团具备特色运营服务体系、产业培育及发展的全产业链战略布局，已逐步延伸出可持续的收益矩阵，为区域产业发展提供示范作用，助推河南产业振兴。

▲中部国际设计中心效果图

能取得这样丰硕的成果，与其说是因为豫发具备超前的战略眼光，倒不如说，所有的超前布局都来自于对时势的准确判断，来自于对企业发展的清晰规划。可以说，在成立之初，豫发就奠定了服务于实体经济的基础与方向。

2不忘初心，先要耐得住寂寞

豫发人经常说不忘初心。对于豫发来说，这个初心是什么呢，就是服务实体经济、助推产业升级。

相较于传统地产开发模式，产业地产周期长、收益慢、运营难。从事产业地产行业，犹如打一场持久战，不仅涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等多重环节，还要研究相关产业、提供特定服务等，通过打造平台与提供服务，进行资源整合与长线运营。

在产业地产之路上，豫发集团根植于区域发展与产业成长，以时间换空间，通过机制培养与体制创新，与客户一同成长。在产业园涉及的行业选择上，选择最有发展前景、和人民生活密切相关的行业，通过满足社会消费的旺盛需求，实现商业模式、盈利模式与产业成长的优质循环。

▲锦荣信息科技园鸟瞰图

经过多年深耕，豫发集团通过多点布局、业态分布、产业升级等手段，沉淀出相对稳定的繁荣局面。新密、荥阳、开封、商丘、海南等地项目相继出世，信息科技、健康医疗、创新设计、美酒文化等多种产业蓬勃发展，聚合形成了全新的运营模式。

产业地产，不仅是豫发拓疆辟壤的敲门砖，更成为了让这棵大树根深叶茂、欣欣向荣的丰沃土壤。

3读懂产业地产，才算真正读懂了豫发

运营能力对于产业地产的发展至关重要。在产业地产的运作中，不光是要把商户聚集起来，还要提供运营与有效服务。从这一角度来看，或许又为我们理解豫发这一企业的成长之路，提供了全新的思路。

▲锦荣·米兰小镇效果图

以锦荣米兰小镇项目为例，早在启动前，豫发的决策层就达成共识，“仅仅把小镇建起来是不够的，还要助推河南成为服装品牌大省。”为此，豫发集团副总经理王建勋亲自带领团队到欧洲考察，引进先进技术和理念，真正以服务地方经济为己任。同时，豫发集团还与河南工程学院联合创办锦荣服装学院，致力于培养服装行业高素质应用型专业人才，促进河南纺织服装人员素质和研发能力提升，时刻肩负“助豫发展、共享锦荣”的使命，企业背后的社会责任感可见一斑。

▲锦荣·米兰小镇效果图

豫发集团董事长王建树曾说过，产业地产的重点不是在开发建设，而是在运营和服务;不是单纯的物业租售，而是与经营者融合共赢。在运营产业地产的过程中，豫发正是秉承着“共生、共赢、共发展”的发展方略，从原材料、运输、设计、销售到财富升值方案，像亲人一样为商户们积极谋划、服务，真正做到了将商户需求视为己任。

▲锦荣衣天下实景图

市场的运营管理决定了商户的经营状态。完善产业园区的配套设施，为商户提供安心的营商环境，让商户们安居乐业，是豫发集团对自己的基本要求。目前，进驻锦荣系的商户总数达3万多家，直接带动就业近50万人。商户的追随与信任，也让豫发的产业之路走得更有底气、更加长远。

随着我国经济发展进入新常态，产业地产将迎来黄金期，并在经济发展中扮演重要角色。在房地产调控和鼓励产业转型升级发展的大背景下，产业与地产的结合将更加紧密。对于市场来说，产业地产的兴盛，将使开发商、投资企业、投资主体得到稳定发展，并获得较为持续与稳固的收益。

▲锦荣悦汇城实景图

相对的，产业地产行业的新热潮，也反过来将引领区域运营与价值创造的全新趋势，通过借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，推动实体经济强盛发展，促进城市的繁荣和升级，在客观上推动城镇化进程。

▲锦荣广场效果图

可以预想，随着郑州获批国家中心城市，“一带一路”倡议提出，河南的新型城镇化和城乡一体化建设步伐不断加快，在一系列政策红利、战略利好叠加下，将为中原产业地产发展带来更多的机遇、更大的空间。在这样的时代背景之下，对于产业地产的行业要求会更高。比如需要更加专业、细分的市场和定位，需要更完备的配套设施，需要更加科学、精细化的运营和长期服务等。

当产业地产成为热潮，站上时代风口的产业地产，需要更多如豫发一样的运营商。众多地产商在纷纷抢滩的同时，更需要从纯粹的地产思维转变为平台思维，为园区打造全方位和持续的增值服务，为入驻企业与商户提供解决方案，搭建适用的资源平台，将产业之路走得更开阔、更稳固、更长远!