□本报记者 张昊

面对住宅市场调控常态化的趋势，部分房企积极寻找住宅之外的发展空间。业内人士认为，相比快速发展的住宅和商业地产，工业地产近年来的价格相对平稳，涨幅有限，未来不排除存在补涨的空间。工业地产或成为未来房地产行业一个新的增长亮点。

工业物业方兴未艾

业内人士介绍，为工业企业服务的地产项目可以被视为工业地产的一个主要类型。过去十年间，一线城市的住宅价格涨了10倍，写字楼价格涨了3倍，而工业地产涨幅并不明显，这使得工业地产的租金收益明显好于住宅和写字楼。目前住宅租金回报率只有2%，写字楼为5%，而工业厂房普遍达到7%-10%。当一线城市的住宅和写字楼价格已经同国际大都市接轨时，工业地产显然还有较大的“差距”。

随着国内产业升级不断推进，如今的工业地产已经从传统意义上的制造业厂房升级为综合配套服务的工业物业。一家龙头房企负责人表示，正在兴起的电子商务为新一代工业地产提供了发展机遇。电子商务的物流模式意味着商品不再经过商场，而是从仓库直接流通至消费者手中。商品的流通越过了商场环节，从仓库直接到消费者家中，即物流仓储物业会取代部分商场的功能，这种转变会带来一个新的匹配的变化。“如果说电子商务的经营者是挖金矿的人，物流工业地产商就是为掘金人提供铲子的人。”

已经有开发商开始实践新型工业地产，招商地产在镇江北部滨水区建设的“金山意库”就是其中之一。“金山意库”计划总投资50亿元，占地1267亩，总建筑面积84.5万平方米。产业园主要分为金融服务、互联网、云计算、物联网、文化产业、商旅和休闲等七大产业板块。而招商地产位于深圳蛇口的总部也是位于在原三洋厂房基础上改造的“南海意库”。

需要指出的是，由于新型工业地产往往侧重于服务业，从制造车间向办公室的转变已经使得这种工业地产与商业地产甚至住宅地产之间的界限不再那么明显。招商地产的另一处产业园项目，广州“金山谷意库”，更像是一种介于传统工业地产与商业地产之间的产品。“金山谷意库”规划了绿色总部办公楼、休闲商业街区、国际品牌酒店、国际标准大型会展中心及公众休闲运动广场等设施，临近地块还规划了住宅。招商地产表示，北部意库与南部住宅区将实现产业与居住互动，创造和提升本地就业机会。不过，这样的设想很显然需要产业升级给予支撑。

发展仍需金融助力

工业地产往往比住宅更需要融资支撑。业内人士表示，随着金融创新的推进，工业地产可能迎来新的发展机遇。

与依靠资金周转的住宅开发不同，成熟的工业地产项目往往由开发商自己持有，依靠长期盈利来获得收益。开发、持有、收租、改造并提升价值，一家房企负责人这样概括工业地产开发思路。但是这样的开发模式资金量需求大、投资期长，需要金融支持。

业内人士认为，和实体企业合作，是工业地产的新模式。很多制造业企业早期都是自己拿地建房然后自用，这样的做法会沉淀大量资金，拖累了资产收益率等指标，机会成本较高，需要把自有工业物业盘活成现金，并改善财务表现。如果开发商将这样的土地买入升级之后返租给实体企业，不但盘活了企业的资产，开发商也能够通过改造升值而获益。万通和TCL的合作就是采取这样的模式。业内人士同时认为，如果管理层放开REITs，对工业地产的发展将是重大利好。