2014年上半年，大多数房地产企业因行业进入下行通道，发展速度放缓，同属房地产板块的华夏幸福基业股份有限公司(600340.SH)业绩却逆市大增。

华夏幸福近日发布的经营情况简报显示，2014年4-6月，华夏幸福实现销售额133.07亿元，相比去年同期增长49.06%。1-6月销售额共完成242.13亿元，比去年同期增长52.20%，增速居行业前三。

在多数房企增长乏力的时候，华夏幸福的产业新城模式却在加速发力。

城镇化推动房企转型

住建部政策研究中心主任秦虹7月16日在博鳌·21世纪房地产论坛表示，未来传统房地产行业的盈利空间会越来越小，许多城市将转为以二手房交易为主的市场。因此，地产类企业必须向专业化、多元化转型，关注市场结构性变化带来的机会。

产业结构的转变，土地市场是先行指标，一线城市也最先作出反应。这是一组容易被忽略的数字：2013年，深圳市的工业用地出让占比71.4%，广州达到58%，上海达到43.47%，北京市含住宅在内地综合用地仅为44.2%。

显然，更大的市场需求并不是来自传统的住宅领域，而是来自于新城开发、基础设施建设、产业孵化培育的机会。

有业内人士预计，今后20年，中国房地产市场将由单一业态的开发向多业态的统筹开发运营转变，期间，新型城镇化将为转型房企提供重要契机。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，城镇化的进程，必然需要有更多配套来支撑。这种配套，就要求传统开发商向新的角色转型。

然而，被业内人士广泛看好的新型城镇化带来的机遇，不仅仅是因为新型城镇化带来的大量新增人口，更因为在新型城镇化过程中，行业运营模式的变革。未来，从土地整理、基础设施建设、公共服务设施建设、产业招商服务、城市综合运营等等一系列整合经营行为的引入，将为企业带来新的盈利机会。

业内分析人士认为，能够拥抱这一变化的，是那些拥有区域整体策划与规划能力、产业整合与招商能力、大规模资本运作能力、运营管理输出能力的企业。具备公共产品供应能力和城市整合运营能力的运营商，将最先获益。

华夏幸福即已提前在区域产业运营方面排兵布阵。

县域产业样本

从2012年上半年的销售额82.71亿元，到2013年上半年的159.09亿元，再到2014年上半年的242.13亿元，华夏幸福自2011年上市以来的半年业绩实现了三连跳，且一直保持着超过50%的增长速度。

偶然的爆发也许不难，连续几年的高增长，一定存在某种机理。对于华夏幸福而言，十几年前开始的产业新城投资开发运营实践，以及在此过程中形成的独有的产业新城模式，提供了合理的解释。

早在2002年，在与北京大兴仅一河之隔的河北固安，工业基础薄弱，综合实力落后，“钓具、肠衣、滤芯、塑料”是支撑当地经济的“四大金刚”。

当地政府为改变落后面貌，打算开发工业园区，但资金缺口却成为发展瓶颈。思考的结果是，让市场在资源配置中起“决定性作用”，将园区作为一个项目，引入华夏幸福全面负责园区的投资开发运营。

值得一提的是，华夏幸福在固安工业园区开发的初始，就花费3000万进行高标准的园区规划，这在当时是极为少见的。随后，开始了一系列的产业腾挪。

作为县域发展的“发动机”，固安的产业基础在建园之初较为薄弱。园区开发基本还是简单的产业转移，即承接来自北京的传统机械加工等产业。几年后，随着入住园区企业的增多，华夏幸福开始着手进行产业整合，在传统产业中增加技术含量和经济附加值，逐步摆脱低端生产，并围绕行业龙头企业进行产业链招商，利用人为干预促进产业的聚集，实现产业的“从有到高”。

几乎持续近十年的产业转移、整合、升级之后，华夏幸福又提出要推动产业的“从高到新”。今年2月，华夏幸福在美国加利福尼亚州硅谷打造硅谷高科技孵化器。5月，华夏幸福将清华大学引入固安，清华大学重大科技项目(协同创新)中试孵化基地正式签约落户固安产业新城。

截至2013年12月底，华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业近400家，包括北京大学分子医学研究所、博雅干细胞科技有限公司等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工为核心的航天企业等，形成了生物医药、航天、新一代信息技术、汽车零部件、高端装备制造等五大新兴产业集群，实现签约投资额超600亿元。

在规划产业的同时，固安的基础设施和城市配套也在同步提升和完善。目前，华夏幸福已为固安产业新城累计投资超200亿元，在规划范围内实现了“十通一平”。完成了全长170公里新城路网、4座供水厂、3座热源厂、6座变电站、1座污水处理厂等系列配套设施建设，实施了180多项重点工程。

华夏幸福还引来北京市的优质教育资源。7月6日，北京市八中、固安县政府、华夏幸福的合作办学项目——北京八中固安分校正式签约并揭牌。

固安是华夏幸福试水产业新城的一个成功范本。通过十余年来的持续实践，定位于“产业新城运营商”的华夏幸福，探索出了一条“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的路子。

模式取胜

与很多也曾从事新城建设的开发商不同，华夏幸福不是开发几个项目就走，而是在一个区域深耕数年，通过产业的打造和升级，让区域价值达到最大化，最终实现区域经济、社会、民生的良性循环，企业自身也从中获益。

中国社科院工业经济研究所研究员陈耀评价说，华夏幸福协助地方政府从最开始的城市定位、空间规划、产业规划，到城市的基础设施建设、土地整理、公共设施建设、产业发展服务及城市运营等，实现生产空间、生活空间、生态空间的有机结合，为区域经济发展和产业转型升级提供持续动力，是值得借鉴的实践案例。

有分析师认为，和传统的业务模式相比，华夏幸福的产业新城模式中，有多层次的盈利点，可以支撑和协调其短期业绩，并为长期可持续的业绩提供保障。

华夏幸福最新发布的2014年4-6月经营情况简报显示，二季度公司销售额实现133.07亿元，其中产业新城开发建设实现销售额115.37亿元，城市地产及其他业务实现销售额17.70亿元。华夏幸福的上半年共实现销售额超242亿元，比去年同期增长52.20%。

在研究机构发布的品牌房企上半年业绩排行中，同比增速一项，华夏幸福仅次于碧桂园、恒大，位列第三，销售额排行也向上蹿升至第13位。

“以目前的形势看，华夏幸福产业新城业务模式的发展，更像是从成熟单核和多核发展起步，进而进入产业升级、异地成功复制阶段，目前华夏幸福属于产业新城业务第二阶段的中期发展阶段，未来战略价值值得关注。”一位长期关注华夏幸福的业内人士表示。

2014年截至目前，华夏幸福先后拓展了南京溧水、北京房山张坊、河北保定、河北任丘、河北逐鹿、河北霸州等区域。今年5月，旗下位于长三角区域的嘉善高铁产业新城，在达成合作协议一年后宣布开工奠基，定位于电子商务产业，首批企业已签约落户。

目前，华夏幸福投资运营的产业新城主要布局于环渤海和长三角区域，版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地，辐射全国20余个区域。

安信证券的研究报告指出，在产业新城业务方面，华夏幸福聚焦大北京，做大环上海，战略布局环沈阳，与国家重点区域振兴规划和发展战略完全符合。作为新型城镇化发展的主要方向，其产业新城模式也得到了地方政府的大力欢迎。长期稳定的增长可期。